Altbausanierung - Erfahrungsbericht BV Glashütte – eine Komplettsanierung
12.4.2020
BV Glashütte – eine Komplettsanierung
Das seit etlichen Jahren leerstehende Wohnhaus wurde durch eine firmeneigene Objektgesellschaft erworben und soll im Laufe des Jahres saniert werden. Eine solide Rohbausubstanz, die großzügige Geschosshöhe und die schöne Lage im Müglitztal ließen in mir die Entscheidung zum Ankauf dieser Immobilie reifen.
Ich will in den kommenden Monaten einer interessierten Leserschaft einige grundlegende Einblicke in die komplexe Altbausanierung eröffnen, verschiedene Möglichkeiten aufzeigen und auch auf eventuelle Risiken hinweisen. De guten Ordnung halber weise ich aber an dieser Stelle darauf hin, dass es sich im nachfolgenden Blog um einen reinen Erfahrungsbericht handelt und eine Haftung durch mögliche Nachahmungshandlungen ausgeschlossen wird.
Vom Baukörper her handelt es sich um ein massiv errichtetes Mehrfamilienhaus mit derzeit teilweise ausgebautem Dachgeschoss, einem kleinen Appartement im Keller und diversen Kellerräumen, geschätztes Baujahr um 1890. Ein aus meiner Sicht verunglückter Anbau wurde wahrscheinlich in den 20iger Jahren hinzugefügt.
Bauzeittypisch verfügte das Gebäude über Außenklosetts auf der halben Treppe und eine halb unter dem Gebäude befindliche Sickergrube, die je nach Bedarf geleert wurde. In den neunziger Jahren wurde diese nicht mehr zeitgemäße Konstruktion dann durch eine auf dem Grundstück befindliche Kleinkläranlage ersetzt – allerdings alles andere als fachgerecht. Ich werde später noch darauf zurückkommen.
Um uns einen genauen Überblick über Struktur und Bestand des Gebäude zu verschaffen, wurde das Dresdner Architekturbüro ig Itzerott & Geiert beauftragt, ein umfassendes Gebäudeaufmaß zu erstellen. Diese daraus resultierenden Zeichnungen sollen uns dann als Grundlage für das Baugenehmigungsverfahren dienen und eine Entscheidungsgrundlage für die optimale Aufteilung des Wohnraumes geben.
Bis zur Vorlage eines Bauantrages bzw. einer Baugenehmigung wird wohl noch etwas Zeit ins Land gehen, die es klug zu nutzen gilt: Fundamenttrockenlegung, Beseitigung von Einregenstellen, der Umbau des Treppenhausturmes, das Höhersetzen der Türstürze und die haustechnische Vorbereitung werden uns die nächsten Wochen mehr als genug beschäftigen
19.4.2020
Die vergangene Woche haben wir das Dachgeschoss von allen Verkleidungen, Zwischendecken und Innenmauern befreit. Erst jetzt wird so richtig deutlich, welche große, weitgehend frei einteilbare Fläche hier zur Verfügung steht. Die nicht mehr notwendigen Schornsteine fallen im Laufe der Woche. Zwei davon wurden als Medienstränge genutzt, allerdings ohne diese vorher gründlich von altem Ruß zu befreien, ohne Rohrdämmung und mit heute nicht mehr regelkonformen Materialien. Vor allem wurden die Schornsteine in einer Weise geöffnet, die in mir arge Zweifel an der weiteren Standsicherheit aufkommen ließen. Fazit: Rückbau!
Das Fundament wurde großflächig geöffnet, gereinigt und wird sukzessive vorgeschalt und betoniert – aus meiner Sicht die einzige vernünftige Möglichkeit, Stabilität hineinzubekommen, eine glatte Oberfläche für die Abdichtung gegen Hangwasser herzustellen und die Basis für eine fachgerechte Ringleitung zu schaffen.
1.5.2020
Wir sind jetzt genau 5 Wochen auf der Baustelle zugange: Der Dachboden ist ausgeräumt, die Zwischendecke und alle Zwischenwände im Dachgeschoss sind abgerissen, auch in den Vollgeschossen sind etliche Wände gefallen. Die als Medienschächte benutzten Schornsteine sind auch weg wie auch die bereits verlegten Leitungen darin – machen wir neu.
Die alte Gastherme mit der aus verschiedensten Systemen zusammengestoppelten Verrohrung ist entweder im BMA-Container oder beim Schrotthändler gelandet. Von den Kellerwänden ist der Putz abgeschlagen, hier lasse ich alles offen. Neuer Putz würde nur durch die Restfeuchte immer wieder ausblühen.
Im Außenbereich wurde der größte Teil des Fundaments freigelegt, eingeschalt, vorbetoniert und abgedichtet. In den nächsten Wochen kommt dann die Noppenbahn dran und dann wird wieder angefüllt.
Im Gebäudeinneren haben wir mittlerweile damit begonnen, die Türstürze höherzusetzen und die Schäfte neu aufzumauern. Der notwendige Fußbodenaufbau wird zu einer niedrigeren Brüstungshöhe führen – also werden wir die Fenster auch höher setzen. Das erfolgt Stück für Stück, um die Stabilität des Baukörpers nicht zu gefährden.
Medientechnisch bin auch etliche Schritte weitergekommen: Anträge für den Anschluss ans Wasser und ans Gas sind gestellt, die Telekom verlegt die jetzige Freileitung in die Erde, der Schornsteinfeger kommt nächste Woche und mit dem neuen Nachbarn besteht Einigkeit über den Einbau von zwei voneinander getrennten Kleinkläranlagen statt bisher einer. Unser Architekt zeichnet fleißig den Bestand – allerdings wird die Zeichnung schon wieder von der Wirklichkeit überholt.
Insgesamt bin ich mit meiner Truppe sehr zufrieden und für einen Monat Arbeit kann sich das Ergebnis durchaus sehen lassen.
18.5.2020
Mittlerweile haben wir begonnen, die durch jahrelange Einregenschäden zerstörte Außenwand des Treppenhauses Stück für Stück abzutragen, um sie anschließend komplett neu aufzumauern. Dabei werden die auf der halben Treppe gelegenen früheren Außen-WCs den jeweiligen Wohnungen zugeschlagen, so enteht eine große Nische für eine Dusche. Dies kann aber nur immer schrittweise erfolgen, um die Gesamtstabilität nicht zu beeinträchtigen.
Bei derartigen Arbeiten kommt uns unsere jahrelange Erfahrung in der Sanierung alter Häuser zugute: Wie funktioniert so ein Haus, was trägt hier, was kann weg, was muss ich stärker ausführen, wo muss ich vorher Bauteile unterfangen?
Die Decken in den oberen Geschossen werden als Holzbalkendecken ausgeführt, die EG-Decke aus Stahlträgern und Hohldielen – wegen der immer noch latent vorhandenen Baufeuchte. Wichtig beim Einbau von Balken ist der Schutz der eingemauerten Balkenköpfe, früher wurde da meist kein Wert darauf gelegt, was zur Folge hatte, dass diese verfaulten. Der Schutz ist relativ einfach: mit Mauerwerkssperrbahn aus beständigem Kunststoff einwickeln, antackern – fertig!
Die Planungsarbeiten schreiten weiter voran, die Bestandszeichnungen liegen nun vor. Die umfangreichsten Änderungen werden im Dachgeschoss geschehen, also kommt aller Voraussicht nach ein neuer Dachstuhl – die Änderungen sind derartig umfangreich, dass danach vom Bestand nicht mehr viel übrig geblieben sein wird. Außerdem kann ein neuer Dachstuhl den heutigen energetischen und statischen Anforderungen viel besser gerecht werden und der Innenausbau wird deutlich einfacher und exakter.
